为规范自治区住宅专项维修资金归集、管理、使用，有效指导各市、县（区）强化住宅专项维修资金监管，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有权人的合法权益，自治区住房和城乡建设厅依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《“住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等规定，结合自治区实际起草了《宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理办法（草案征求意见稿）》，现向社会各界征求意见，有关单位和各界人士可在2024年9月10日前，通过以下方式提出意见：
一、通过信函方式将意见寄至银川市兴庆区文化西街69号自治区住房和城乡建设厅（邮政编码：750001），并请在信封上注明“宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理办法草案征求意见”字样。
二、通过电子邮件方式将意见发送至：yfx9291@163.com。
有意见建议的，请提供联系人姓名和电话，便于沟通交流。
附件：《宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理办法（草案征求意见稿）》
宁夏回族自治区住房和城乡建设厅
2024年8月30日
（联系人：姚富星，联系电话：0951—5057402）
附件
宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理办法（草案征求意见稿）
第一章 总 则
第一条为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《“宁夏回族自治区物业管理条例》、住房和城乡建设部《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合自治区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于自治区行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
第三条本办法所称的住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯及电梯智能阻止系统、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、充电设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条自治区住房城乡建设部门会同自治区财政部门负责全区住宅专项维修资金的指导和监督工作。
设区的市住房城乡建设部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县（市）住房城乡建设部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作；市辖区物业主管部门可根据上级住房城乡建设部门授权具体负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作。
第六条县级以上住房城乡建设部门应加强住宅专项维修资金管理信息系统建设，逐步实现住宅专项维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化。建立全区统一的住宅专项维修资金管理信息系统，提高住宅专项维修资金管理效率。
第二章 交 存
第七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第八条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。
设区的市、县（市）住房城乡建设部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整；每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额在公布前应当报上一级住房城乡建设部门备案。
出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
出售公有住房的住宅专项维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到当地住房城乡建设部门进行统一管理。
第九条业主大会成立前，住宅专项维修资金由住房城乡建设部门代行管理。业主大会成立后，可根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。
业主大会选择自行管理住宅专项维修资金的，应当接受住房城乡建设部门的管理和监督，在住房城乡建设部门选定的银行设立住宅专项维修资金专户。
第十条商品住宅的业主应当在办理住宅竣工交付手续前，一次性足额交存首期住宅专项维修资金，设区的市、县（市）住房城乡建设部门可规定具体交存时间节点并制定流程。截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期住宅专项维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的住宅专项维修资金可从监管的预售资金中划转。
第十一条建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存住宅专项维修资金，并督促业主交存。未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。
第十二条住房城乡建设部门应当在商业银行开立住宅专项维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。
（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的住宅专项维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。
（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的住宅专项维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的住宅专项维修资金，按照物业管理区域设总账，按幢设分账。一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按单位设分账。
第十三条物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。
第十四条公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存住宅专项维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。
第十五条房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，设区的市、县（市）住房城乡建设部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
第十六条 商品住宅已出售但未建立住宅专项维修资金的，应当按本办法的交存标准进行补建。出售公有住房时未提取或者未足额提取住宅专项维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按照规定补交。
第十七条经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交住宅专项维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。设区的市、县（市）住房城乡建设部门应当制定具体补交、续交标准和流程。
设区的市、县（市）不动产登记主管部门在办理商品住宅交易过户登记手续时，应当协助属地住房城乡建设部门做好补交、续交住宅维修资金的交存有关工作。
物业服务人或者其他机构应当配合住宅专项维修资金收取、交存等工作。由物业服务人或者其他机构代收补交、续交住宅专项维修资金的，应当将补交、续交住宅专项维修资金及时划转住宅专项维修资金银行专户。住房城乡建设部门应当将物业服务人划转补交、续交住宅专项维修资金的情况纳入其信用档案管理。
第三章 使 用
第十八条住宅专项维修资金的使用分为计划使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票，集中表决一个或多个计划维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序，事前不用表决、事后公示的使用方式。
业主表决应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，视为表决通过。
第十九条涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他住宅专项维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。
第二十条住宅专项维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
第二十一条住宅专项维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制住宅专项维修资金年度使用计划，经业主大会决定同意后，连同有关材料报住房城乡建设部门审核备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应由业主委员会和物业服务人签订委托协议书后执行。
有条件的小区可按照计划使用程序，申请使用住宅专项维修资金，购买与电梯维修、更新和改造有关的保险。
第二十二条按照住宅专项维修资金计划使用程序，业主委员会或者其委托的物业服务人按照规定通过招投标的方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知住房城乡建设部门划拨住宅专项维修资金。设区的市应当结合实际对招投标的方式作出具体规定。
第二十三条住宅专项维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。
第二十四条有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：
（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；
（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；
（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；
（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；
（五）玻璃幕墙炸裂；
（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（七）业主共有地下车库雨水倒灌；
（八）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（九）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
第二十五条出现需应急维修情形时，物业服务人应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。
未聘用物业服务人或者物业服务人不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。第二十六条维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用住宅专项维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。住房城乡建设部门应当按照工程进度将所需住宅专项维修费用划至有关单位账户。设区的市应当结合实际对工程造价咨询机构审核的住宅专项维修资金金额标准作出具体规定。
第二十七条应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。
（一）维修、更新、改造方案；
（二）工程决算报告；
（三）工程验收合格证明；
（四）涉及户数和清册、分摊方案；
（五）住房城乡建设部门认为按照规定应该公示的其他材料。
第二十八条因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。
组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。
第二十九条设区的市、县（市）住房城乡建设部门应制定住宅专项维修资金计划使用、应急使用的具体申请程序，编制并公布相关示范文本和表格。
第三十条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；
（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；
（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。
第三十一条使用申请人在申请住宅专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的住宅专项维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的住宅专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。
使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。
第四章 监督管理
第三十二条住房城乡建设部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金安全、管理高效、服务良好等指标作为选择专户银行的依据。
第三十三条经业主大会决议，业主自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向住房城乡建设部门提交以下材料：
（一）维修资金自行管理申请表；
（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；
（三）维修资金管理方案；
（四）业主管理规约；
（五）住房城乡建设部门认为必要的其他材料。
第三十四条自行管理住宅专项维修资金有下列情形之一的，业主委员会应当到住房城乡建设部门办理有关变更备案手续：
（一）物业管理区域发生变更的；
（二）业主委员会发生变更的；
（三）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；
（四）其他发生变更的事项。
第三十五条业主大会自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会应当接受乡（镇）人民政府、街道办事处的监督指导。
第三十六条业主自行管理期间，业主大会或者业主委员会解散的，解散前应当在物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下做好住宅专项维修资金的清算工作，并将资金账面余额划转到物业所在地设区的市、县（市）住房城乡建设部门代管。
第三十七条住宅专项维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的单位账户中。
第三十八条住宅专项维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。
第三十九条住房城乡建设部门在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。
第四十条住宅专项维修资金增值收益应当定期分配，当年交存部分的收益可按同期银行活期利率计算，其余部分的年化收益以不低于同期银行一年定期存款基准利率计算。
第四十一条房屋转让时，该房屋账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时自动转移。
第四十二条房屋灭失的，业主交纳的住宅专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第四十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和自治区财政部门的有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十四条住房城乡建设部门应按照有关规定定期对住宅专项维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。
第四十五条收取住宅专项维修资金，应当出具自治区财政部门统一监制的自治区财政票据。
第四十六条自治区、设区的市住房城乡建设部门应当会同同级财政部门加强住宅专项维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织自查、互查、抽查等检查活动。
第四十七条恶意骗取、套用住宅专项维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交住宅专项维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。
第五章 附 则
第四十八条在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立住宅专项维修资金制度。
第四十九条保障性住房按照规定实行住宅专项维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换安置住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立住宅专项维修资金制度。
第五十条未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行本办法规定的业主委员会的职责。
第五十一条各设区的市应当根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施办法。
第五十二条本办法自2024年月日起施行，有效期至2027年月日。
