马立群代表:
您提出的《关于建立物业企业评价制度规范物业企业收费行为的建议》收悉,现答复如下:
2015年,国家深化“放管服”改革,取消了新建商品房小区物业服务收费政府指导价,实行市场调节价。同年,自治区物价局联合我厅印发《关于加强我区物业服务收费管理工作的通知》(宁价综发〔2015〕31号),规定“我区商品住房和非住宅或接受业主委托开展特约服务等其它物业服务和住宅小区停车收费实行市场调节价,保障性安居工程、农民安置住宅小区、老旧住宅小区物业服务继续实行政府指导价的双轨制收费机制”。与外省市相比,我区很多住宅小区的业主还未形成成熟的自治观念,业主大会和业主委员会建设工作相对滞后,业主整体成为“成熟”的消费者的发展速度缓慢,通过业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同的较少,大多数是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。随着经济和社会发展,业主对物业服务需要和诉求增多,物业服务成本也极大增加,但我区的很多住宅小区物业收费标准是10多年前确定,还存在一些业主不交、欠交物业服务费情况,导致物业企业入不敷出,经营连年亏损,加之有的物业服务企业不严格履行程序或违法擅自提高物业收费标准,由此引发与业主较多矛盾纠纷。
针对以上新情况、新问题,结合如何突出第三方评估评价作用,我厅坚持问题导向,采取一些针对性措施来预防和化解。一是标准引领。印发了《推进全区物业服务标准化建设实施方案》,要求各市、县推行物业服务企业管理标准化、公开公示标准化,督导物业企业落实“物业服务企业应当按照国家和自治区有关物业服务规范和标准,以及物业服务合同中约定的服务标准提供服务”、“实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的,物业服务企业应当及时答复”等相关规定,并将服务内容、服务标准、计费方式、计费时间、服务项目、代收费项目、收费标准、收费依据、共有收益收支、价格举报电话等情况公示接受业主监督,有效减少物业服务收费矛盾。二是分类指导。认真贯彻《关于加强我区物业服务收费管理工作的通知》(宁价综发〔2015〕31号),落实“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定”规定,深入各市、县开展实地调研和督促指导,要求对商品住房、住宅小区停车收费实行市场调节价;对保障性安居工程、农民安置住宅小区、老旧住宅小区物业服务实行政府指导价;对拟提高收费标准的,坚持“按质论价、质价相符”原则,引导物业服务企业与业主充分协商调整,由企业向业委会提出申请,经业委会同意后,在小区醒目位置公示调价申请,公开征求业主意见,并根据本小区物业管理规约的要求,需召开业主大会表决的及时召开业主大会;对协商困难,无法经过正常程序调整收费标准的,鼓励双方委托社会中介机构进行评估,根据评估结果最终确定收费标准,推动形成公平、公开、公正的物业服务价格机制。三是专项治理。主动回应人民群众诉求,先后印发《全区住宅小区物业服务行为专项整治工作方案》《关于持续开展全区住宅小区物业服务行为专项整治工作的通知》《关于进一步加强物业服务管理工作的通知》等文件,扎实开展了物业服务专项整治工作,都将“擅自提高物业费标准、巧立名目乱收费,不按规定公示收费项目和收费标准等行为”纳入整治重点内容,督促各市、县深入开展整治行动,积极排查和化解矛盾纠纷,进一步规范物业服务企业经营行为,取得了较好成效。
下一步,我厅将继续主动作为,一方面加大全区物业行业监管,另一方面强化对新形势下物业服务收费方面的研究,积极协调和配合自治区价格主管部门出台物业服务收费管理有关办法,进一步强化第三方评估结果对物业服务企业的评价作用,有效减少业主与物业企业存在的物业服务收费矛盾,努力构建和谐、文明、协作、共赢的物业服务管理新格局。
最后,再次感谢您提出的宝贵意见和建议,希望今后继续关心和支持我区的住房和城乡建设工作。
宁夏回族自治区住房和城乡建设厅
2019年8月27日
联系单位及电话:自治区住房和城乡建设厅房地产管理处
0951-5014128