自治区住房和城乡建设厅关于印发《宁夏回族自治区城镇老旧小区改造技术导则》的通知

发布人：发布时间：2023年04月03日 10:15:00 文章来源：自治区住房和城乡建设厅阅读量：

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宁建（城）发〔2023〕11号

各市、县（区）住房和城乡建设局，固原市城市管理局，惠农区、原州区综合执法局：

为进一步加强对城镇老旧小区改造工作的技术指导，提高改造质量和水平，我厅组织编制了《宁夏回族自治区城镇老旧小区改造技术导则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宁夏回族自治区住房和城乡建设厅

2023年3月31日

（此件公开发布）

宁夏回族自治区城镇老旧小区改造技术导则

宁夏回族自治区住房和城乡建设厅

2023年3月

前言

为深入贯彻党的二十大精神和习近平总书记视察宁夏重要讲话指示批示精神，认真落实自治区第十三次党代会安排部署，扎实推进、规范引导全区城镇老旧小区改造工作，依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（国办发〔2020〕23号）和《自治区人民政府办公厅关于推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（宁政办发〔2021〕11号），在住房和城乡建设部指导下，宁夏回族自治区住房和城乡建设厅认真总结全区城镇老旧小区改造实践经验，深入调查研究，多方征求意见，并吸收借鉴其他省（区市）城镇老旧小区改造工作成熟经验和做法，参考国家及各地现行有关导则、标准，组织编制了《宁夏回族自治区城镇老小区改造技术导则》。

本导则由正文和附录构成。正文共有九部分，包括总则、术语、基本规定、基础类改造、完善类改造、提升类改造、绿色化改造技术措施、项目实施管理和后期长效管理等内容。附录为宁夏回族自治区城镇老旧小区改造工作流程。

本导则由宁夏回族自治区住房和城乡建设厅负责管理和解释，银川市规划建筑设计研究院有限公司承担编写任务。各地在执行过程中有何意见或建议，请寄送至银川市规划建筑设计研究院有限公司（地址：银川市兴庆区进宁北街188号，邮编 750001，联系电话：0951-5047073），以供今后修订时参考。

编制单位：宁夏回族自治区住房和城乡建设厅

银川市规划建筑设计研究院有限公司

主要编制人员：赵玉军高荃张杨黄鹏翔魏庆

贾世伟张伟陈冠宇任保平郭宁生

金鑫冯晓峰何春永范荣娟卢军

严晓鹏李成杰李晶白耀文王晶杰

史磊王昊武岳任一鸣刘飞

主要审查人员：马中贵孙晓阳祝志鸿韩向农刘伏平史成万张拥军

1 总则

1.0.1 为全面、高效、规范推进全区城镇老旧小区（以下简称老旧小区）改造工作，进一步明确老旧小区改造内容和技术要求，规范老旧小区改造工作的实施管理和长效管理，有效改善老旧小区居住环境和功能品质，依据国家有关标准和要求，结合我区实际，制定本导则。

1.0.2 本导则适用于全区建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、服务功能不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。房屋主体结构存在安全隐患的，已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于城镇老旧小区改造范畴。

1.0.3老旧小区改造的基本原则是“政府引导、多方参与，以人为本、突出重点，因地制宜、精准施策，整体谋划、有序推进，建管并举、长效管理。”遵循“先地下后地上、先保基础需求后完善提升”的改造顺序，逐步实现“基础设施齐全、环境景观舒适、服务设施完善、管理服务优化”的总体目标。

1.0.4 老旧小区改造工作，除应符合本导则外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

2 术语

2.0.1城镇老旧小区

城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。

2.0.2基础类改造

为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修、建筑节能改造等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部以及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、通信、无障碍设施等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2.0.3完善类改造

为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建筑、整治小区及周边绿化、照明环境等，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

2.0.4提升类改造

为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

3 基本规定

3.0.1 全区城镇老旧小区改造根据实施内容和性质，分为基础类改造、完善类改造、提升类改造三大类：

1基础类改造：满足居民安全需要和基本生活需求的改造；

2完善类改造：满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造；

3提升类改造：丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的配套设施改造。

基础类改造应坚持群众意愿，应改尽改；完善类改造应坚持尊重群众意愿，能改则改；提升类改造应坚持立足小区及周边实际条件积极推进。

3.0.2 老旧小区改造的基本要求包括：有序制定改造计划、合理确定改造内容、共同制定改造方案、多方筹措改造资金、加强项目建设管理、建立长效管理机制。

3.0.3 老旧小区改造前，应以街道或社区为单位，结合老旧小区需求缺口与用地资源潜力，在充分征求居民、物业公司和产权单位意见后，同相关职能主管部门及业务部门合理确定改造实施范围。有条件的区域宜整合集中分布相对独立的老旧小区院落，进行成片区化改造。

3.0.4老旧小区改造前，应对各类被改造设施存在安全隐患、超过使用年限、老化损坏、不满足正常使用或不符合现行相关标准要求的设施设备进行充分检查、检测与评定，并形成完整评估报告。

3.0.5老旧小区改造各类分项工程应统筹安排，合理集中布局，同步实施，避免反复开挖。

3.0.6将老旧小区改造内容与行业改造计划有效对接，因地制宜综合考虑，将与老旧小区直接相关的城区、镇区道路和公共交通、通信、供电、供排水、供热、供气、停车场（库）、污水与垃圾处理、智慧化等基础设施改造内容纳入老旧小区改造计划中，统一实施。

3.0.7 建筑物修缮时不得破坏原有建筑的结构安全性，并确保改造后建筑的使用安全；涉及既有住宅加固或改变原有结构的，改造前应根据有关规范进行可靠性鉴定，并根据鉴定结果制定相应的改造方案。

3.0.8 老旧小区改造所用建筑材料应符合国家、行业和宁夏现行有关标准，不得采用国家、自治区和当地建设行政主管部门明令禁止使用的建筑材料、构配件，应采用节能照明灯具、节水器具，优先采用绿色建材，提高绿色建筑技术应用比例。

3.0.9对占压老旧小区基础设施的违法建（构）筑物应进行违建整治，地上、地下废弃管线及设施应清理拆除，地上保留缆线应整理疏通，保证整齐美观。

3.0.10创新老旧小区改造投资融资机制，探索多元化融资，运用市场化方式吸引社会力量参与。

3.0.11老旧小区改造应坚持设施改造与服务管理统一进行，改造完成后建立配套物业管理服务，并将落实长效物业服务作为综合改造的主要目标之一。

3.0.12老旧小区改造应符合国土空间规划（或正在使用的城市总体规划及土地利用规划）、城市更新改造、各类专项规划等上位规划的要求，合理布局各项设施。

3.0.13 涉及历史城区、历史文化街区、文化保护单位及历史建筑的城镇老旧小区改造项目，必须遵守国家及地方有关规划保护和建设控制规定。

4 基础类改造

4.1 围墙大门

4.1.1老旧小区宜实施封闭管理，应对破损、存在安全隐患的围墙和大门进行修缮，确保安全使用。

4.1.2 围墙改造时，应满足下列要求：

1不宜新增不通透的围墙；

2围墙尺度、材料、色调和结构等应与小区环境相协调，并应符合所在地区城乡规划管理规定。

4.1.3围墙大门改造应符合《居住区室外工程建设标准》DB64/T 1744相关规定。

4.2 道路交通设施

4.2.1老旧小区道路改造应按下列原则进行：

1老旧小区内路网系统宜在现状路网基础上结合实际需求进行改造、完善及优化。

2老旧小区内主路应与城市道路交通系统衔接顺畅；打通断头路、瓶颈路段；尽端道路设置车辆回转场地；步行系统改造后应连续、安全，符合无障碍要求。

3小区内道路应满足消防、救护等应急救援车辆通达要求。

4对原有道路进行修复、完善，恢复原有功能；新建道路按相关规范进行。

5道路改造应结合管线改造，坚持先地下后地上原则，并结合海绵城市建设要求进行改造。

6老旧小区应保留和利用原有历史文化价值的街道，延续原有的城市肌理。

4.2.2 道路竖向改造应满足下列要求：

1道路横断面设计应优化道路横坡坡向、路面与道路绿化带及周边绿地的竖向关系，便于径流雨水汇入绿地及低影响开发设施。

2应检查、修整道路上的各类井盖使之与路面衔接平顺、无异响。对井口下沉或凸起超出误差范围的状况，应进行井盖、井室整治。

3道路纵向应与各类出入口高程衔接，保证道路排水通畅及通行安全。

4.2.3老旧小区道路路面改造应满足下列要求：

1道路路面宽度宜按现状道路路面宽度改造；现状道路路面宽度不符合现行相关规范要求时，按照规范要求进行改造。

2根据小区道路路基、路面损坏程度选择适当的改造方案，包括维修、补强或新建。

3路面类型的选择：车行道路面宜采用沥青混凝土路面；非机动车道、步行道宜采用预制砌块铺装路面，选用防滑、耐久性好的材料；非湿陷性黄土地区砌块路面更新改造，宜结合海绵城市相关技术措施，在地质条件许可情况下优先考虑透水铺装材料，采用透水铺装面层时，应采用透水基层。

4路面应排水通畅，无积水现象。

4.2.4老旧小区道路路面病害处理应满足下列要求：

1老旧小区道路路面出现破损、龟裂、坑槽、沉陷等病害问题，应按照现行国家标准《城镇道路养护技术规范》CJJ36的要求，参照城市支路标准进行评价，并根据评价结果采取相应的养护、改造维修措施。

2对于仅面层破损、龟裂、坑槽，道路基层、垫层状况较好的道路，可对其道路面层进行局部铲除，按原路面结构进行重新铺设；对于路面沉陷，破损严重的道路，应进行拆除新建，新建道路路面结构应根据道路等级、荷载要求进行设计。

3沥青路面不得采用水泥混凝土进行修补。

4.2.5特殊路基：道路改造时对湿陷性黄土等特殊路基，应查明情况，分析危害，结合相关规范要求，采取相应处理措施。

4.2.6 交通安全管理设施

1应完善交通标志、标线及标识系统，重点标识小区出入口、幼儿园、老年人服务点、公共设施出入口、消防通道、消防登高场地及无障碍设施。

2应采取设置机动车道减速带、限速和禁止鸣笛标识等措施降低机动车速度，减少车辆噪声污染。

4.2.7 老旧小区道路改造应完善道路照明设施，照明设施的设置应符合本导则3.7公共照明设施章节相关规定。

4.2.8道路改造尚应符合《城市居住区规划设计标准》GB50180、《城镇道路养护技术规范》CJJ 36等相关现行规范的规定。

4.3 供排水设施

4.3.1 改造前应通过查询原设计及竣工图纸、现场测量及调查等方式明确给水、雨水、污水管道及附属设施的位置、走向及其他相关条件，并对平时运行中存在的问题进行调研。符合以下情形的必须进行改造：

1给水管材、设备不符合国家卫生标准和相关政策；

2给水管道使用年限较长，存在跑、冒、滴、漏现象，阀门锈蚀、漏水，阀门井、水表井出现严重的破损、沉降等情况；

3二次供水设施不符合《生活饮用水卫生标准》GB5749规定的情况；

4室外排水系统严重淤堵，排水不畅导致小区内返水、返臭的情况；

5雨污水管道、检查井、化粪池等排水设施年久失修，出现严重的破损、沉降等情况；

6雨水口严重淤堵，排水能力不足，导致雨天小区道路、场地有严重积水情况；

7其他严重影响使用功能或存在安全隐患的情况。

4.3.2 生活给水系统改造前，应会同相关供水单位明确供水压力、供水方案。

4.3.3 老旧小区内给水管改造时，应按照相关标准要求，对用户水表与水表前的管道及系统实施改造；给水系统改造应实现“一户一表”，实现分户计量。

4.3.4 给水系统应采用符合国家卫生标准的管材、管件及阀门。埋地给水管应采用耐腐蚀、接口严密耐久的管材，并应能承受相应的地面荷载，埋地管施工应做好管道基础和回填土夯实工作。

4.3.5 严禁老旧小区自建供水设施与市政供水管道连接，与市政供水管网连接的供水管道须在总引入口处设置倒流防止器。

4.3.6 采取二次加压供水的小区，二次供水系统不应造成水质污染，并不得影响城市管线的正常供水，二次供水设施中使用的产品应符合国家和地方标准的相关规定；二次供水设施应有安全防范措施。

4.3.7 对建设标准低、使用时间长、堵塞破损的排水管道及附属设施，应进行局部维修或整体更换，并接入市政管网。

4.3.8 渗漏损坏的化粪池，应进行维修、更换或拆除。

4.3.9 小区内室外排水管道管径应经水力计算确定，且室外污水排水干管最小管径不得小于300mm，室外雨水排水干管最小管径不得小于300mm。

4.3.10室外应设置室外消火栓，室外消火栓的设置间距不应大于120m，保护半径不应大于150m，室外消火栓管径不得小于DN100。

4.3.11 排水管、检查井和化粪池等排水设施应从下列方面进行改造：

1对淤堵的排水管予以疏浚清淤；

2对破损的、管径或坡度不符合规范的排水管予以更换；

3对不满足使用要求的检查井和化粪池等排水设施进行疏通、清淤、修复或更换；

4检查井盖应满足设计承载力及强度要求，检查井内应设置防坠网。

4.3.12 低洼地带及地下车库应采取排水防涝措施，提升老旧小区防涝水平。

4.3.13 小区设有洗车设施时，应设置沉砂池处理洗车废水；小区设有餐饮场所时，应设置隔油设施处理含油餐饮废水。

4.3.14 供排水设施改造应符合现行国家标准《建筑给水排水设计标准》GB 50015、《城镇给水排水技术规范》GB50788、《民用建筑节水设计标准》GB 50555、《建筑与小区雨水控制及利用技术规范》GB 50400、《住宅设计规范》GB 50096和现行行业标准《二次供水工程技术规程》CJJ 140、《建筑与小区管道直饮水系统技术规程》CJJ/T 18等规范以及当地相关管理部门制定的规则。

4.4 供暖设施

4.4.1供暖热源应采用高能效、低污染的清洁供暖方式，性能参数应满足《居住建筑节能设计标准》DB64/521的要求，但在城市集中供热范围内时，应优先采用城市集中供热热源。

4.4.2供热管线整治应符合下列规定：

1供热室外管线改造时,修补或更换受损管线及相关设施应符合《城镇供热管网设计标准》CJJ/T34的要求；

2供热室外管线应降低漏损、在加强保温方面进行更新改造。在地震、湿陷性黄土等地区，应执行相关规范。室外供热管线宜采用新型材料；

3供热区域内的建筑物热力入口应设置水力平衡调节装置；改造后的供热管网，应进行水力平衡调试；

4供热室外管线整治提升前，应对管线的阀门、配件进行检修，对不满足使用要求的应进行更换；

5室内公共区域已损坏或存在安全隐患的设施，应进行更换并符合现行规范规定；

6供热管线保温改造时,保温材料厚度应按《设备及管道绝热设计导则》GB/T8175的有关规定计算，并应符合《居住建筑节能设计标准》DB64/521的要求。

4.4.3锅炉房和换热站的总管上应设置热量计量装置，建筑物热力入口应设置热量表，室内供暖系统应设置热计量装置和自动室温调控装置。

4.5 供电设施

4.5.1应根据现状用电负荷、使用要求和远期发展容量等对改造小区现有供电设施、变压器安装容量进行核查，不能满足正常使用要求时应结合供电部门的要求对相关供电设备及线路进行改造，改造后用电负荷等级及供电措施应满足国家现行有关标准的规定。

4.5.2老旧小区室外架空明敷设的电线、电缆线路应优先采用穿管埋地敷设的方式进行改造，确因条件限制无法埋地的线缆应按照因地制宜、规范美观、安全有序的要求进行统一梳理规整。

4.5.3电表箱改造：

1非成套表箱、表箱锈损或存在安全隐患时，应进行改造；

2计量表箱应采用符合国家电网公司相关技术规范和电力行业市场准入制度的智能电能表；

3电表未出户的老旧小区，应结合小区供电设施对计量电表进行改造，实现“一户一表”远程抄表和管理到户；

4电能表箱应根据当地供电局相关要求设置，宜安装在公共区域，且不应影响通行。

4.6 燃气设施

4.6.1无燃气管道系统的老旧小区，条件允许时宜增设管道燃气系统。

4.6.2达到设计使用年限或存在腐蚀老化、损坏失效等安全隐患的燃气管道、阀门、调压箱（柜）等燃气设施应进行更换。

4.6.3燃气设施应设置醒目的燃气图形标志，并标明燃气经营企业抢险抢修电话，架空燃气管道应标有黄色色标。

4.6.4燃气计量表到达使用年限应进行更换；宜选用带控制阀的远程读表装置燃气计量表。

4.6.5燃具前燃气管道上应设置手动快速式切断阀。

4.6.6燃气设施改造应符合现行国家标准《城镇燃气设计规范》GB 50028、现行行业标准《城镇燃气输配工程施工及验收规范》CJJ 33、《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》CJJ 94等规定。

4.7 公共照明设施

4.7.1 老旧小区公共照明设施改造，应满足下列要求：

1 原小区未设置公共照明设施的，应结合小区实际状况增加公共照明设施，已有公共照明设施不能满足使用要求的，应对已有公共照明设施进行完善或更换；

2 公共照明改造实施范围应包括小区道路、出入口和室外活动场地、单元出入口、楼梯间等公共部位；

3 住宅楼内门厅、楼道等公共空间照明应采用节能灯具，宜选用LED灯，并设置红外感应或声光控延时自熄开关控制；

4 小区道路照明应采用节能灯具，并采用分时自动控制等相关节能控制方式,并应采取措施防止对住宅主要房间的光污染。

5 公共照明设施应设置电能表计量装置。

4.7.2 老旧小区楼梯间、室外道路等部位公共照明改造的照明数量和质量应符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB 50034、《城市道路照明设计标准》CJJ 45、《城市夜景照明设计规范》JGJ/T 163的相关要求，照明功率密度限值应满足相关标准要求。

4.8 视频监控系统

4.8.1 原小区未设置视频监控系统的应增设视频监控系统。小区主要出入口、公共活动场所、物业管理用房、重要设备用房等部位均应设置视频监控设施，并结合小区管理设置视频监控室。

4.8.2 已设置视频监控系统的老旧小区应进行系统调试及设备检修。不能满足视频监控要求的，应对已有视频监控系统相关设备及线路进行完善或更换。

4.8.3 应设置并完善住宅楼访客对讲系统，访客对讲系统宜具备对讲和报警功能、IC卡及密码开锁等功能。

4.9 无障碍及适老化设施

4.9.1无障碍及适老化设施改造时，应满足下列要求：

1应完善无障碍设施；应设置户外残障人士、老年人及儿童活动场地；

2残障人士、老年人及儿童活动场地应设置夜间照明；

3对已有无障碍设施、适老设施的采取修补、维护、清障等措施，确保无障碍设施系统的连续性和实用性；

4对未配建无障碍设施、适老设施的进行完善建设，包括轮椅坡道、缘石坡道等；

5应在醒目位置设置易于识别的无障碍标志牌和安全警示牌。

4.9.2无障碍设施的改造和维护应符合现行国家法律法规《无障碍环境建设条例》（国务院令第622号）、现行国家标准《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019、《民用建筑设计统一标准》GB 50352、《无障碍设计规范》GB 50763的规定。

4.10 垃圾分类及环卫设施

4.10.1老旧小区应按照小区四分类投放模式合理设置密封式垃圾分类桶（箱）或垃圾分类厢房。应在小区醒目位置设置生活垃圾分类公示牌，并设置可再生资源回收点。

4.10.2应明确大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点，堆放点不得影响道路通行和小区景观，有条件的宜进行遮护和围挡。

4.10.3宜拆除或改造原有的楼梯间垃圾道、垃圾池。

4.10.4 新建、改建垃圾收集站和转运站应完全密封、干净和整洁，并设置除臭和冲洗设施，飘尘、噪声、臭气、排水等指标应符合国家相关环境保护标准要求。

4.10.5 老旧小区环卫设施的改造，应符合现行国家标准《市容环卫工程项目规范》GB55013、《环境卫生设施设置标准》CJJ27等标准的规定。

4.11 通信设施

4.11.1老旧小区通信设施改造应避免重复建设，宜采用光纤到户方式进行改造，应满足多家电信业务经营者平等接入、用户可自由选择电信业务经营者的需求。有条件的小区应对电信、移动、联通、广电等部门通信线路实行统一设计、三网融合、有序敷设。

4.11.2室外通信、网络、有线电视等线路改造应优先采用穿管埋地敷设方式，确因条件限制无法埋地的线缆应进行统一梳理规整。

4.12 建筑公共部位修缮

4.12.1建筑公共部位修缮方案应结合建筑功能、建筑年代等情况确定，做到安全适用、经济合理、技术先进。修缮前应充分结合周边环境和居民需求，合理确定老旧小区内每幢房屋的改造内容和重点，尽可能降低对居民正常生活的影响。

4.12.2建筑公共区域栏杆、扶手等设施若有断裂、变形、松动、脱焊、锈蚀、脱漆等损坏现象时，应对受损部位进行整修或整体更换。修缮后栏杆高度、立杆间距、整体抗侧向水平推力，应符合国家现行有关标准要求。

4.12.3 老旧小区楼栋单元门改造，做到单元封闭式安全防护。对楼道建筑入口处单元门、门斗、雨篷、台阶、无障碍坡道等设施应进行修补或更换，恢复其正常使用功能，无雨篷的楼道单元入口应增设防坠落措施。

4.12.4 对楼道应进行修缮、清理和粉刷，达到安全、明亮、整洁的标准。楼道内公共区域应设置照明系统，公共照明系统的设置应符合本导则4.7公共照明设施章节相关规定。

4.12.5对楼梯踏步面层损坏严重、影响正常使用、存在安全隐患的应进行修补。

4.12.6 对楼道内缺少玻璃的采光窗，应配齐玻璃；对缺扇、没有维修价值的采光窗宜进行整体更换，选用符合节能要求的外窗。

4.12.7楼道整修宜与管线改造同步进行，综合考虑与管线改造需求有关的管井和设施布置位置。

4.12.8对建筑周边破损散水应进行整治修缮，新旧散水衔接应协调美观并符合《民用建筑设计统一标准》GB 50352的相关规定。

4.12.9湿陷性黄土地区的建筑工程应符合《湿陷性黄土地区建筑标准》GB50025的相关规定。

4.13 屋面修缮

4.13.1 清理屋顶违建、存在安全隐患的设施、堆积杂物等。

4.13.2 对局部渗漏的建筑物屋面，应对明显漏水点进行局部清理，重新铺设防水层，并做好与原有防水层的搭接。对已经达到使用年限且屋面漏水严重的屋面应整体重新做防水，屋面防水等级应符合《屋面工程技术规范》GB50345，并宜结合节能改造同时进行。

4.13.3屋顶原有太阳能等设备应整齐布置，妥善安装，确保安全，不得破坏屋面构造和影响屋面排水。

4.13.4 修缮后屋面其他部分（屋脊、泛水、天沟、雨落管）应符合《建筑给水排水设计标准》GB 50015、《屋面工程技术规范》GB 50345、《建筑防水工程技术规程》DB64/T1546等的规定。

4.13.5屋面修缮应符合《民用建筑修缮工程查勘与设计标准》JGJ／T 117、《房屋渗漏修缮技术规程》JGJ／T 53等的规定。进行屋面修缮时材料性能、构造措施、施工要求应符合《屋面工程质量验收规范》GB 50207等的规定。

4.14 外墙修缮

4.14.1 建筑外立面改造应符合街区总体风貌和整体形象，体现当地的地域特色和文化特色。

4.14.2 因老旧小区建筑外墙面层老化、损坏、外挂构件等原因造成立面杂乱等情况，在确保满足安全要求前提下，应进行整治修缮。

4.14.3 建筑饰面层老化剥落，应适当扩创后再进行修缮。有条件的鼓励进行整栋重新粉刷，粉刷色彩应与环境整治要求相协调，营造美观的居住环境。

4.14.4 修缮应按基层、面层、涂层由里及表的顺序进行施工，新旧抹灰之间、面层与基层之间必须粘结牢固。

4.14.5 外墙修缮宜结合外墙节能改造、专营单位管线（供电、通讯、供热、燃气等）规整、入地等工程同时施工。对于已完成既有居住建筑节能改造的建筑，需对外墙外保温系统的质量缺陷及损伤进行检查、评估和修复。

4.14.6 外墙悬挂物（阳台栏杆、雨棚、空调架、防盗网、附墙管道、招牌等）存在安全隐患及不符合小区整体风貌要求时，应由产权人根据统一要求进行修缮、更换。

4.14.7 外墙修缮应符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB 50210、《民用建筑修缮工程查勘与设计标准》JGJ／T 117等的规定。

4.15 既有建筑节能改造

4.15.1 老旧小区应在不影响建筑结构安全的前提下，有条件的选择适宜方式进行节能更新改造。改造技术措施应充分考虑宁夏地区的气候特点，做好冬季保温。改造分项内容依次包括外窗、屋面、外墙等改造，可以单项改造，也鼓励结合新材料、新技术、节能、节水、节电进行综合改造。

4.15.2 老旧小区建筑节能改造应符合《既有居住建筑节能改造技术规程》DBJ64/ 054、《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T 129等的规定。

4.15.3 外门窗节能改造宜采用更换整体门窗的方法。改造后其传热系数、气密性等级应满足改造设计所依据的节能标准要求。节能门窗选择应符合《建筑节能门窗工程技术规程》DBJ64/T 059等相关标准。

4.15.4 屋面节能改造宜与屋面修缮同步进行。改造后的建筑屋面平均传热系数应满足建筑相应节能设计标准。

4.15.5 外墙节能改造宜与建筑立面改造修缮工程同步进行。改造后的外墙平均传热系数应满足建筑所在地区的节能设计标准。外墙节能改造所用保温材料性能、构造措施、施工要求应符合《外墙外保温工程技术标准》JGJ 144等的规定。

4.15.6 外墙悬挂各类管线严禁包裹至保温体系内。

4.15.7建筑节能改造施工现场应加强防火安全管理，改造所涉及的保温系统、保温材料应符合《建筑设计防火规范》GB50016、《建筑外墙外保温防火隔离带技术规程》JGJ 289、《建筑防火封堵应用技术标准》GB/T51410等相关要求。

4.16建筑公共管网

4.16.1 老旧小区建筑公共管网更新改造对象主要包括既有建筑供排水、供热、供电、燃气、通信等管线公共干管。

4.16.2 既有建筑室内管网更新改造应会同供排水、供热、供电、燃气、通信等部门对其确定实施范围，制定整治方案。

4.16.3 既有建筑室内管网更新改造前，对供排水、供热、供电、燃气、通信等管线及设施等存在安全隐患、超过使用年限、老化损坏、不满足正常使用或不符合现行相关标准要求的设施设备应进行充分检查、检测与评定。同时，应对更新改造方案及建筑物安全性进行评估。更新改造方案不得影响被改造建筑的安全性。同时应对影响建筑物安全、不符合安全要求的管道线路进行调整或更换，改造时应避免管线受腐蚀、沉陷、震动及重压。

4.16.4 供水、供电、供气设施全部宜实现“一表一户”管理到户，供热设施设置热计量装置。

4.17 建筑防雷

4.17.1 应对原有建筑进行防雷要求核验，需增设防雷设施的，应按相关要求增设防雷设施。

4.17.2原有老旧建筑物设有防雷和接地系统的，应进行检查、检测，系统设施有锈蚀、接触不良以及其他不满足相关技术要求时，应进行相应改造或更换。

4.17.3防雷和接地系统改造应符合《建筑物防雷设计规范》GB 50057、《既有建筑维护与改造通用规范》GB 55022-2021、《建筑电气与智能化通用规范》GB 55024和《低压配电设计规范》GB50054的相关规定。

5 完善类改造

5.1 安防设施

5.1.1 老旧小区已设有安全防范系统的，改造时应对已有系统进行检测，不满足使用要求的，应对已有相关设备及线路进行完善或更换。

5.1.2应设置并完善老旧小区人行出入口的门禁或读卡闸机系统、电子巡查系统。

5.1.3老旧小区主要车辆出入口应设置并完善车辆出入管理系统，宜采用车辆牌照识别系统和车位数量预告系统。

5.1.4 安防设施改造应符合现行国家标准《视频安防监控系统工程设计规范》GB 50395、《安全防范工程技术标准》GB 50348的相关规定。

5.2 休闲健身设施

5.2.1 活动场地设置

1老旧小区内活动场地及设施配建应坚持因地制宜、建管并重、服务群众的原则。统筹考虑各类使用人群特点，满足不同年龄段居民对休闲健身场地的需求。供老年人、儿童、残障人士等特殊群体使用的设施应设置护栏、柔软地垫、警示牌等安全设施。

2活动场地应满足地势平坦、环境良好、排水通畅的要求，场地铺装优先采用透水性材料。

3儿童游戏场地宜用软质材料或洁净的沙坑，沙坑周边应设防沙粒散失的措施。

5.2.2 休闲健身设施

1有条件的老旧小区应适当增设有游憩功能的活动场地，改造或适当增设廊架、景观亭、健身器材、座椅等设施，材料选择应耐久适用。

2对老旧小区内已设置的各类园林小品，有脏污破损、锈蚀松动的应进行维护修缮，存在安全问题的应及时更换。新增各类园林小品可结合小区绿地设置，丰富、完善绿地功能，使绿地空间具有一定的可进入性及参与性。

5.3 停车设施

5.3.1 梳理并整治老旧小区现有机动车、非机动车车位，有条件的适当增加机动车停车位，完善标识，增加无障碍车位。

5.3.2 因地制宜设置非机动车集中停放棚（库），宜集中设置充电区域并配建电动自行车充电设施，电动自行车充电设施应采用专用插座，严禁采用接线板及其他非专用充电装置为非机动车充电，并应采取防雨、防雷、防火等安全防范措施，配备灭火器。

5.3.3有条件的小区应按配建标准增设新能源汽车充电桩或预留电力容量、充电桩布线条件及接口，全力解决充电难问题。充电桩设计及安装应符合《电动汽车分散充电设施工程技术标准》GB/T 51313的相关要求。

5.3.4 有条件的小区可适当增加机动车停车位或增设地下车库或立体停车库，采用社会化投资管理模式。

5.3.5 新建车棚（库）不得影响周边居民住宅通风采光。宜采用轻型材质，外观简洁悦目，色彩与周边环境协调。

5.4 绿化景观

5.4.1 整治现有绿地

纠正各类私自侵占绿地行为，拆除占绿毁绿的违法建筑物（构筑物）,恢复被侵占的公共绿地空间。修整欠维护的杂乱绿地，对裸露区域应补植绿化。

5.4.2 优化绿化布局

1充分利用现状场地空间，优化绿地布局。小区现有树木和绿地应尽量保留和利用，有条件小区需进一步完善公共绿地建设，并应综合考虑景观、休憩以及方便后期管理的需求。公共绿化空间宜具有适度的可进入性与参与性。

2根据小区现状绿地条件及居民的实际需求，综合考虑小区功能用地与绿化用地的需求和平衡关系，采用集中与分散、大小相结合的布局方式，合理进行小区整体绿地规划，有条件的可建设小游园。

3小区绿地内现有古树名木应建档挂牌，明确保护要求与措施。临近建筑物的树木可适当修剪，以不影响底层住户采光通风为宜。对裸露空地应补植花草树木，在新增绿地苗木选择上，采用耐候性高、养护方便且成活率高的乔灌植物，不宜大面积采用草坪。整体植物配置风格应与原小区绿化相协调。

4鼓励通过棚架绿化、栽植攀援植物等立体绿化形式补充小区绿化总量。

5新增绿地苗木与建（构）筑物、地下管网间的最小间距，应符合《居住绿地设计标准》CJJ/T 294、《城市居住区规划设计标准》GB 50180等相关现行规范。

5.4.3 完善绿化设施

对小区内树池、花坛、挡土墙等绿化设施进行完善和提升。现有树池、花坛应进行生态化改造，可覆盖网格式透气护栅或者增设休闲座椅，材质应采用经久耐用的生态环保材料。对小区内现状挡土墙进行安全质量评估，若存在安全隐患的应进行结构加固改造，消除安全隐患。

5.5 违建整治

5.5.1 梳理老旧小区配套用房，对被占用或闲置的小区配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

5.5.2 清理楼宇间和疏散通道内乱堆杂物，恢复原有通道宽度，完善消防配套设施，并建立长效管理机制。

5.5.3 公共部位的架空管线整治应由建设单位会同相关产权单位梳理规整，拆除私拉管线。

5.5.4 居民自主搭建影响消防、安全、日照及建筑立面效果的建筑物外部构件应拆除，拆除位置做好技术处理，应保证建筑安全，不应影响原有建筑使用和美观。

5.6 物业管理服务用房

5.6.1 有条件的小区应优先配建物业管理服务用房，老旧小区应结合实际，合理配置物业管理与服务用房，明确物业管理服务区域。

5.6.2 物业管理与服务用房的设置面积宜按照不低于物业总建筑面积的2‰配置，并应满足物业服务所需用房的最低标准。

5.6.3 可通过优化、整治老旧小区闲置房屋，利用老旧小区空闲土地、拆整结合、腾挪用地新建物业管理与服务用房。

5.7 地下空间

5.7.1地下空间功能应根据现行消防规范及人防要求进行整治，并完善标志标识。

5.7.2 地下工程的排水管沟、地漏、出入口、窗井、风井等，应统一排查，采取防倒灌措施；部分外露区域的排水沟应采取防冻措施。

5.7.3 地下车库出入口顶棚、坡道及内部地坪破损的应进行修缮。

5.8 直饮水设施及雨水调节设施

5.8.1有条件的城镇在老旧小区改造时，可同步开展优质“直饮水”工程建设。水质满足《饮用净水水质标准》CJ 94、《建筑与小区管道直饮水系统技术规程》CJJ/T 18等相关现行规范。

5.8.2可在小区内设置直饮机，供应直饮纯净水。

5.8.3小区改造给水管的同时，根据小区现有情况，预留再生水管道，用于小区绿化喷灌及景观用水。

5.8.4老旧小区排水设施改造时，应在实施步骤、技术方案等方面与城市雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造等专项改造方案有机衔接。

5.8.5会同老旧小区改造、道路建设、园林绿化、市政等相关部门，完善雨水排水管线的整体化设计，因地制宜配套建设雨水管线，管线条件允许时应实现雨污分流。

5.8.6应根据老旧小区实际条件，积极采取雨水径流外排总量控制、面源污染控制措施：

1小区道路、场地的初期雨水径流引导至相邻的下凹绿地、雨水花园等生物滞留设施；

2有条件的部位，屋面雨水落水管宜采用断接排水方式，利用生物滞留设施的蓄水和入渗功能，减少外排雨水径流量；

3雨水入渗设施不得影响建（构）筑物的基础和结构安全。

5.9 海绵城市技术应用

5.9.1 根据老旧小区的实际情况，综合利用“渗、滞、蓄、净、用、排”途径，采用适合的海绵城市建设措施，并应符合国家现行标准《建筑与小区雨水利用工程技术规范》GB 50400、《海绵城市建设工程技术规程》DB64/T 1587等相关现行规范。

5.9.2 老旧小区改造指标应依据上位规划确定年径流总量控制率。当确有困难时，可根据具体情况适当降低指标要求，如年径流总量控制率、下沉绿地率、透水铺装率等。

5.9.3 开展海绵城市低影响开发改造的老旧小区，应衔接小区场地竖向和排水管网，优化绿地空间布局，因地制宜合理制定改造方案。

5.9.4 应针对老旧小区的屋面排水、道路雨水收集、广场雨水收集等，合理增设低影响开发设施，包括下凹式绿地、下凹树池、植草沟等。

5.9.5 铺装材料宜采用防滑、缝隙式结构透水砖。

5.10 标识系统改造

5.10.1老旧小区改造时应完善社区（小区）铭牌标识、道路引导、服务指示、楼栋号码、单元牌号、户门号、安全（消防）警示等服务管理的标识系统。

5.10.2 标识系统的设置应符合正常的视觉习惯和人体工程学。

5.10.3 标识系统应保证同一小区标识系统内导向信息的连续性、设置位置的规律性和导向内容的一致性。

5.10.4 标识系统应保证同一小区标识系统中色彩的统一、设计风格与设计形式的统一、使用材料与规格的统一等。

5.10.5 标识系统在同一小区中，同类导向要素的尺寸、设置方式和设置高度宜相同。表示相同含义的图形符号或文字说明应相同。

5.10.6 应保证小区标识在所使用环境中的醒目性，并应设置在宜于发现的位置。小区标识的夜间使用，应保证有足够的照明或者使用内置光源。

5.10.7 标识指示牌的尺度、颜色应协调好标识和环境的关系，在不影响识别功能性的情况下应做到与小区所处地域文化、建筑风格、建筑环境、景观环境相协调。

5.10.8 安放在永久性公共空间的标识指示牌应避免维修，不应采用耐久性差的材料及制作方法。

5.11 智能快件柜、信报箱

5.11.1根据老旧小区规模、场地条件、居民意愿，按宜改则改的原则开展老旧小区信报箱的更新或升级工作。清理楼道内散乱信报箱。安装信报箱和智能快件柜功能于一体的智能包裹箱，满足小区居民投递和寄递需求。

5.11.2智能快件柜、信报箱应根据小区的实际情况设置在单元门及小区出入口附近，同时满足无障碍通行、安全疏散的需求。有条件的小区可引入快递驿站等商业设施，也可结合物业管理设施或在居住街坊内（如门卫、收发室、便利店）设置。

5.11.3老旧小区户数较少时，可考虑将附近小区连片集中设置智能快件柜、信报箱。

5.12 加装电梯

5.12.1具备条件的老旧小区多层住宅建筑增设电梯时，应满足下列要求：

1应按照宁夏各县区老旧小区改造具体情况实施，有条件增设电梯的，应纳入改造内容；

2加装电梯应本着业主自愿、公开透明、充分协商、合理合法，遵循安全、节能、环保、经济等原则，满足结构安全、消防、防灾、采光等工程建设强制性标准的要求，妥善处理相邻关系；

3加装电梯应根据用户需求，综合考虑施工、安装和运行维护等要求；

4增设电梯的设计和施工应符合规划、消防等相关要求；

5加装电梯不应降低幼儿园、托儿所、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、中小学教学楼、老年人照料中心等有日照要求的相邻建筑原有的日照标准；

6加装电梯用地应位于既有住宅小区建设用地建筑红线范围内，不得占用市政道路、消防通道、公园绿地，不得压占地下管线，不得危及公共安全；

7加装电梯前应收集原楼房的勘察报告、施工图纸等原始资料，当资料不全时，应进行补充实测。

5.12.2 加装电梯设计应依据相关规范、规程、规定对原有结构进行结构安全评估，制定适宜的技术方案，确保结构安全；既有多层住宅拟加装电梯的房屋建筑应处于正常稳定的使用状态，建筑本身无严重的不均匀沉降、倾斜和结构性损伤等情况，能够满足房屋正常安全使用要求。并应符合下列规定：

1加装电梯的结构改造可选用钢结构，混凝土结构，砌体结构，连接形式可选用与既有建筑结构脱开或相连的连接形式。

2加装电梯的结构应多方案比选，选用对原有结构影响小的结构形式。

3与建筑结构相连接时应依据相关规范、规程、规定对原有结构进行安全性和抗震鉴定，并考虑连接变形协调及对主体结构的影响。

5.12.3 老旧小区多层住宅建筑加装电梯应符合《既有住宅建筑功能改造技术规范》JGJ/T 390、《既有住宅加装电梯工程技术标准》T/ASC03、《特种设备安全监察条例》、《电梯制造与安装安全规范》GB 7588、《建筑设计防火规范》GB 50016等规定。

5.12.4 老旧小区住宅建筑既有电梯维护，应满足下列要求：

1委托电梯检验机构或电梯制造单位对老旧电梯进行安全评估。应根据评估结论确定对电梯进行修理、改造或更新。

2老旧电梯的修理、改造或更新应按照《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》等法律法规的要求进行。

3新装电梯的安装过程或老旧电梯的大修、改造须接受特种设备检验机构的法定监督检验，符合《电梯制造与安装安全规范》GB 7588等国家及地方现行有关规范标准。

6 提升类改造

6.1 社会服务设施配置

6.1.1 城镇老旧小区改造中服务设施，可遵循规划匹配、建设补缺、综合达标、逐步完善的原则进行改造；其布局应遵循集中和分散兼顾、独立和混合使用并重原则，并应符合下列规定：

1十五分钟和十分钟生活圈居住区服务配套设施，应依照其服务半径相对居中布局；

2十五分钟生活圈居住区服务配套设施中，文化活动中心、社区服务中心、街道办事处等服务设施宜联合建设并形成街道综合服务中心；

3五分钟生活圈居住区服务配套设施中，社区服务站、文化活动站（含青少年、老年活动站）、老年人日间照料中心（托老所）、社区卫生服务站、社区商业网点宜集中、联合建设，形成社区综合服务中心。

6.1.2 结合老旧小区规模及小区实际情况，在不影响消防安全、住宅日照的前提下，鼓励通过局部改扩建老旧小区的服务设施，合理增设养老托幼服务设施、卫生服务设施、文体活动场所、小区配套用房等配套服务设施，增强小区综合服务功能。

6.1.3 城镇老旧小区改造服务设施增补项目建设指标应依据《城市居住区规划设计标准》GB 50180进行建设。

6.2 便民服务设施

6.2.1 便民服务设施包括便民服务站、便民市场、助餐、家政、健身、便利店、医疗、室外活动场地等。

6.2.2 便民服务设施的选址应根据老旧小区具体情况，选择日照充足、通风良好、交通方便、临近公共服务设施及远离污染源、噪声源及危险品生产、储运的区域。

6.2.3 优先利用老旧小区内闲置房屋、场所、场地等设置便民服务设施。

6.2.4鼓励以小区便民服务中心、便民驿站等形式，合理设置多种功能为一体的复合型服务设施。

6.3 社区服务设施

6.3.1 社区服务设施包括党建活动室、文化活动站、社区服务站、老年日间照料中心、托幼服务设施、卫生服务站、微型消防站等。

6.3.2 结合老旧小区改造，深入落实养老、托幼等服务业，鼓励建设老年日间照料中心、托幼中心、卫生服务站等服务设施，支持社会力量发展养老、托幼、卫生健康等服务，有效整合、重组和优化片区内公共服务资源。

6.3.3 养老、托幼、卫生等服务设施的增补建设应遵循易识别、易到达、无障碍、保安全的原则。

6.3.4 老年人日间照料中心建设，具体建设内容应满足现行《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ 450、《社区老年人日间照料中心建设标准》建标143相关标准。

6.3.5 托儿所、幼儿园应设于阳光充足、接近公共绿地、便于家长接送的地段，具体建设内容应满足现行《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ 39相关要求。

6.3.6 卫生服务站宜结合人口较多、服务半径较大、社区卫生服务中心难以覆盖的社区补充设置，具体建设内容应满足现行《社区卫生服务中心、站建设标准》建标163、《城市社区服务站建设标准》建标167相关标准。

6.3.7 老旧小区应设置和完善微型消防站，合理划定最小灭火单元。选址遵循“便于出动、全面覆盖”的原则，采取自建、合建、统建等方式建设。体量较大的小区，应按照“一站多点”建设模式建站建队，满足快速处置要求。

6.4 智慧小区建设

6.4.1老旧小区智能化系统改造应结合用户需求、可实施性、信息化场景、原有系统配置和应用情况进行全面调研和诊断，智能化系统改造内容宜包括小区的信息化应用系统、信息设施系统、建筑设备管理系统、安全防范系统和智能化集成系统等。

6.4.2老旧小区智能化系统改造宜包括通信5G网络和无线覆盖、智能停车道闸系统、住宅紧急报警系统、电子巡更系统、小区信息发布系统、周界防护和公共广播系统、智能快件箱等内容，建立小区管理和服务综合信息平台并宜具有智慧城市（城区、社区）数据平台信息交互接口，利用互联网、物联网、大数据、云计算等技术，提供物业服务、健康养老、商业金融、家庭教育、卫生医疗等各类生活服务。

6.4.3有条件的老旧小区宜建设小区物业管理信息系统，综合利用互联网、移动终端、视频监控等信息化手段，对小区人员、车辆、建筑、设备等进行数字化管理，实现设施运行、维修管理、公共秩序维护、房屋信息管理、环境管理等功能需求，进一步提高物业管理水平。

6.4.4 加强消防智能化建设，维修和完善楼道烟感报警系统、住宅厨房燃气泄漏报警系统。“空巢老人”和分散养老、特困人员等特殊人群住所可安装独立式感烟探测报警器。老旧小区消防系统可根据小区实际管理需求，接入城市“智慧消防”管理平台。

6.5 特色风貌

6.5.1 控制总体风貌

老旧小区内如保留有历史文化街区、文物保护单位、历史建筑、历史环境要素等，应按照相关法律、法规要求进行保护和修缮；如有传统风貌建筑、历史地段等，应结合自身基础条件和居民意愿，做好相应的保护、修缮和改造提升工作，应保留其原有形式与风格，周边老旧小区改造或新建建筑应与其建筑色彩、材质、风格相协调。

6.5.2 特色文化标识

应结合老旧小区出入口、围墙、景观构筑物等对小区标识进行改造和提升，在满足功能要求的基础上，做到简洁美观、与整体风貌相协调，体现相应的文化特征和可识别性。

6.5.3 营造文化氛围

可通过增设体现小区历史文化特色的亭廊、景观墙、雕塑等景观构筑物，增强小区文化特色，提升居民归属感。有条件的可通过开展有价值的社区文化活动，促进老旧小区内居民沟通交流，营造文化氛围。

7 绿色化改造技术措施

7.0.1可再生能源

有条件小区可增装太阳能热水系统。道路照明和草坪照明宜采用太阳能或风能。

7.0.2海绵建设

在小区改造中采取有效的雨水渗透措施，绿化场地采用下凹式绿地，结合渗管、渗井等措施，增加雨水渗入。

7.0.3节能改造

按照低能耗标准进行改造，可实现能耗评价。

7.0.4中水回收利用改造

有条件的小区可设置中水利用系统。

7.0.5社区绿化

优先种植本地植物，采用少维护、耐候性强的植物，采用生态绿地，应对乔木、灌木和攀缘植物进行合理配置，构成多层次的复合生态结构。地面停车场采用透水地面，并结合绿化为车辆遮荫。

7.0.6智慧社区

利用大数据、互联网等技术手段，完善智慧社区建设。

8 项目实施管理

8.1 地区改造规划

8.1.1各地应组织对管辖范围内老旧小区进行摸底并登记造册，摸底内容包括建成年代、楼栋总数、建筑面积、结构形式、总户数、人员规模和结构、产权情况、直接相关的基础设施现状情况、小区物业管理服务、群众改造意愿和筹资能力、引入社会资本的可行性等总体情况。

8.1.2 各地应根据调查摸底总体情况编制地区老旧小区调查摸底报告。

8.1.3各地结合摸底情况和财政承受能力，对照国土空间规划或城市总体规划，梳理老旧小区周边空间资源，组织制订辖区老旧小区改造规划，并根据老旧小区改造规划建立项目库。项目库优先选取建成时间较早、设施严重落后、居民改造意愿强烈、筹资有保障的老旧小区。

8.1.4各地根据当地老旧小区改造规划和项目库，结合本地区财政承受能力和当地实际情况，以及上一年度老旧小区改造项目实际执行情况，制订本地区老旧小区年度改造计划，分批次实施。列入改造计划的项目应编制老旧小区改造方案。

8.2 小区改造方案

8.2.1 制定老旧小区改造方案前，应在前期摸底的基础上进一步对小区进行详细调查，并形成现状调查报告，总结亟需改造内容，通过分析研究，找出存在问题，理清改造思路。在此基础上，制定合理可行、经济适用的详细改造方案。

8.2.2 老旧小区现状调查报告应包括但不限于下列内容：

1基本情况：建成年代、建筑面积、户数、人员规模和结构、产权情况、小区物业管理服务等情况；

2需求调研：建筑改造及公共空间改造需求，基层公共管理与公共服务设施、便民服务设施、市政公用设施等建设需求，参与公共事务意愿、小区改造建议、出资意愿、引入专业物业的需求及物业费用的承受能力、引入社会资本的可行性等；

3场地调研：小区历史文化资源、特色风貌、古树名木、小区道路及周边街巷、市政基础设施、配套服务设施、管线情况、公共空间环境、消防及安全隐患等；

4建筑调研：房屋数量、使用年限、建筑权属、建筑结构类型、房屋质量、房屋设施设备、危破房数量、违章建筑情况等。

8.2.3 老旧小区改造方案应按照基础类、完善类、提升类的分级改造顺序对小区进行逐步改造提升，遵循“基础类应改尽改，完善类和提升类能改则改”的原则，结合改造资金筹措情况，合理确定老旧小区改造内容、工程量和具体改造方式。

8.2.4 老旧小区改造方案的确定应坚持“以人为本”，编制过程中应充分征求并尊重居民意愿，对小区改造方案进行公示，并对居民反馈意见进行汇总，筛除居民不合理诉求后，根据反馈意见对改造方案进行调整并重新公示。

8.2.5 老旧小区改造方案分为“技术方案”和“实施方案”两部分。

8.2.6 老旧小区改造技术方案应包括但不限于下列成果内容：

1设计总说明、现状调查报告及问题清单、总平面图、改造内容清单、估算投资等；

2单项改造内容设计文件：针对每项改造内容的改造设计方案（图纸）、改造工程量、改造方式、改造效果等。

8.2.7 老旧小区改造实施方案应包括但不限于下列成果内容：

1投资估算与资金筹措方案：包括按照“谁受益、谁出资”的原则，制定居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措的机制；结合小区实际合理确定改造费用分摊规则，制定具体资金筹措的方案；明确上级财政补助资金、本级财政资金、居民自筹资金、社会资金等情况及所占比例；制定各类资金来源的保障措施、使用方案以及监管措施、资金风险预案等；

2 居民改造意愿及参与情况报告：包括居民参与问题共找、资金共筹、方案共定情况和改造共管、效果共评情况；涉及电梯加装、筹集和使用维修基金、改建（重建）建筑物及其附属设施等取得住宅小区业主同意的情况等；

3长效管理机制：包括日常管理、维修管理、物业费收取和使用情况等；

4项目实施计划：包括进度计划和组织计划（合同管理、实施管理、质量安全管理、验收管理等）等。

8.3 施工与验收

8.3.1 老旧小区改造应明确项目实施单位，工程建设实行法人责任制、招投标制、合同制、监理制，严格按照基本建设程序和要求组织实施。鼓励委托具有工程技术服务能力的第三方进行项目管理，具体负责和组织协调小区改造的工程报建报批、设计、招标、材料采购、施工管理、验收、物业移交管理、居民公众动员等工作。

8.3.2 改造前应对既有建筑、周围场地环境、地下建构筑物（管线）分布情况进行调研，对重要建筑物、设施做好保护或者进行迁置；对可能影响改造的地下管线应事先进行情况排查，提前由专业单位进行切改挪移，以避免造成破坏。

8.3.3 燃气、电气工程的拆除，应由相应产权单位编制拆除方案并组织实施。

8.3.4 改造工程宜按绿色施工的相关规定执行，科学合理文明组织施工，确保施工和居民出行安全，并减少对小区及附近居民生活的干扰。

8.3.5 改造施工时应对主结构、设备设施和装饰采取有效的防护措施，不得采取振动大或可能造成较大破坏的施工工艺。

8.3.6 监理单位应积极参与老旧小区改造项目前期现场踏勘，监理规划、监理实施细则编制应结合老旧小区改造工程实际情况，具有可操作性。

8.3.7项目建设要严格按照批准的建设规模、内容、标准实施建设，不得随意提高或降低建设标准、改变建设内容、扩大投资规模。

8.3.8 项目完工后，由建设单位组织相关部门、参建单位、居民代表等进行项目联合竣工验收和评估，评估可邀请相关专业的专家参与进行。

8.3.9 工程质量监督机构应对老旧小区改造竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收的标准等进行现场监督。

8.3.10 老旧小区改造项目验收通过后，项目实施单位应及时办理资料整理、归档和移交工作。应建立城建档案资料和地下管线竣工测绘资料，归档资料应该建档立制，利用纸质和数字化相结合，妥善留存。

8.4 工程投资和绩效考评

8.4.1 老旧小区改造以设计为重点进行全过程造价控制。

8.4.2 老旧小区改造项目应根据国家、自治区、各市县财政补助及用户自筹资金情况量力而行，严格控制工程总投资。

8.4.3 项目建设原则上不得超过经核定的工程总投资。确因国家政策调整、价格上涨、自然灾害、地质条件发生重大变化等不可抗力需要增加投资的，应由项目单位编制投资调整方案，落实资金来源，报原审批部门按规定履行变更程序。

8.4.4 老旧小区改造项目财政资金和管理单位（部门）应在年末或项目验收阶段开展绩效自评工作，完成自评报告并及时报送相关职能部门；绩效自评发现问题应限期整改；绩效自评结果作为下年度分配财政资金重要考虑因素。

9 后期长效管理

9.1 后期管理

9.1.1老旧小区改造应同步建立小区后续长效管理机制。推行社区党组织领导下的社区党支部、居委会、社区民警、业委会和管理服务单位“五位一体”的社区管理机制。形成“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”的物业管理工作格局。

9.1.2老旧小区改造完成后应建立健全物业管理服务措施，实现物业管理服务全覆盖。条件成熟的老旧小区，鼓励选聘专业物业服务企业实施规范的物业管理。不具备条件的，划定物业管理区域后，也可通过委托国有公益性物业服务实体，或由社区成立公益性市场化的物业服务企业实施准物业管理方式，落实保洁、绿化、秩序维护等基础性物业服务，规模较小的零散老旧小区，可并入相邻小区实施统一管理。

9.1.3应对承担老旧小区服务任务的物业企业给予经营激励政策。在法律范围内，可将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予小区物业企业，所收费用用于小区日常运行管理及维护。

9.1.4顺应群众意愿，鼓励物业企业积极发展社区养老、托幼、医疗、保洁、健身、文化娱乐、停车等有偿服务。

9.2 智慧管理

9.2.1建立或引进成熟的智慧小区信息化平台，将与小区有关的政府职能、物业管理、业主服务、社会服务资源、区域经济信息通过平台融为一体，进行全方位整合和充分利用。

9.2.2建立“人、车、物、事”的信息资源库及立体动态的关系数据库，为社区管理和服务提供信息化支撑，并进一步实现公共服务平台的联动。

9.2.3通过智能化管理实现人工维护成本的降低，在物业费持平的情况下增加盈利空间和服务水平。

9.2.4推广智能安保、智能垃圾分类回收、智慧停车、智能灯杆等智能化系统，实现社区管理智慧化、标准化、人性化。

9.2.5在住户家庭加装智能民用三表、智能传感器等设备，保障用户的用水、用电、用气安全和小区消防安全，改善用户家庭环境。

9.2.6相关部门加大政策扶持与资金补助，对于部分公共设施提高补助力度，提升企业积极性和居民自主性。

附录：宁夏回族自治区城镇老旧小区改造工作流程