马学勤代表：
您提出的《关于商品住宅房应以套内使用面积进行交易的建议》收悉。根据国家相关政策，经认真研究落实，现答复如下：
首先感谢您在建议中深入分析公摊建筑面积存在的有关问题，提出“从制度上堵住现行漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为计算商品房买卖计价面积的计价体系”的建设性意见。我们对此高度重视并积极采纳，紧密结合我区房地产市场监管实际不断探索推进，力争将您的建议落到实处。
《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”。《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第18条规定“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”；第19条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款”；第20条规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房”；第21条规定“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”。综上所述，2001年以来我国商品房销售受《中华人民共和国合同法》规范的同时，房地产行政主管部门对此进一步明确有关事宜，即我国的商品住宅销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。目前，全国普遍采取建筑面积计价并对相关套内建筑面积及公摊面积做出标注，统计、住建等行政职能部门以及供热、物业服务等有关单位以建筑面积形成了较为固定的指标口径或收费标准，并受到社会各界广泛认知和普遍使用。
为落实您的建议，我们首先从法律法规层面深入研究，以法理依据来作为“以套内使用面积进行房屋交易”这项工作开展的基本遵循，今年年初印发《2020年整顿规范房地产市场秩序工作方案》，持续开展商品房销售等方面专项整治，要求开发企业认真落实《关于加强商品房销售场所管理的通知》，严格执行《商品房销售管理办法》有关“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”等规定和《房产测量规范》有关套内建筑面积、公摊面积规范要求，按照住房城乡建设部、工商总局印发的《商品房合同示范文本》，在有关条款中明确购房人可选择套内建筑面积计价，并标注清楚相应的建筑面积、公摊面积，有效增强房地产开发企业对该项工作的认同和重视，为下一步全面推进落实工作打下基础。同时，我们加大了对宁夏房地产市场的调研，并积极咨询国内有试点经验做法的城市，根据掌握的第一手资料及时对接沟通住房城乡建设部，呼吁从国家层面来做顶层设计，统筹推进商品住宅涉及的房产面积统计、确权登记和采暖收费、物业收费等相关问题合理化解决，确保套内建筑面积能够真正落地和顺利推行。经调研和咨询发现，商品房现售和预售以套内建筑面积为计价依据能够促进房屋的使用面积计算更加科学、更加准确、更加透明，有效维护当事人所购房屋专有部分享有所有权。但也存在一些值得关注的情况，如：以套内建筑面积作为计价依据从表面上看平米数减少，房屋总价也应该下降，但实际上开发企业建设房屋是以成本进行核算、以盈利为目的，开发企业会将公摊面积成本分摊到套内面积的单价上，给广大购房者直接体验就是房价又涨了，这也是所谓的“带皮核桃价格和核桃仁价格”效应；同理，以套内建筑面积收取物业费，物业企业也会将公共部位的管理成本摊到每户套内建筑面积的成本上，物业费单价也会相应提高；采暖费也是同样的道理，购房人会感觉到物业费和采暖费也涨了。若以行政手段干预将套内建筑面积作为计价依据，不将公摊面积成本增加到房屋总价上，开发企业就会通过各种渠道将公摊部分投入成本找回来，门厅、门廊、楼梯间等共用空间的尺寸可能会按规范的下限执行，降低这些公共空间装饰、装修材料质量，从而导致购房者使用舒适度的降低；物业费和采暖费的公摊成本不增加的话，物业和采暖质量也会随之下降，最终影响到住宅小区的品质；另外，公摊面积过低意味着配套公共设施的规模将会缩减，将影响居住质量。
基于以上情况，我们积极建议住房城乡建设部立足实际、统揽全局，强化建章立制，推动改革深化，坚持全国上下“一盘棋”，及早完善和启动以套内面积为计算商品房买卖计价面积的计价体系。经了解，住房城乡建设部也在积极探索，持续推动有关改革，已在《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》中，将《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条确定为“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，目前正在鼓励一些城市先试先行，积累经验。
商品住宅套内建筑面积计价这项改革工作受我国房地产市场发展特定历史背景、房地产市场培育成长程度、经济社会全面深化改革等因素影响较大，不宜简单地一蹴而就，需要我们进一步坚定信心，凝聚共识，大胆开拓，狠抓落实。下一步，我们将继续加强与住房城乡建设部沟通对接，积极为套内建筑面积计价工作全面推进建言献策；进一步加大对我区商品住房交易涉及的套内建筑面积和公摊面积乱象治理，有效维护购房群众合法权益；积极创新工作思路，采取切实可行的措施，不断巩固和扩大套内建筑面积计价工作成效，促进尽早全面实施、落地生根见效。
最后，再次感谢您提出的宝贵意见和建议，希望今后继续关心和支持我区住房和城乡建设工作。
自治区住房和城乡建设厅
2020年8月25日
联系单位及电话：自治区住房和城乡建设厅房地产管理处 (0951-5014128)
